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property deed，相当于国内的房产证
很多在美国第一次买房的人都会有这样的疑惑，美国买房居然拿不到“房产证”？那要怎么证明业主对房子的所有权呢？
美国实行土地私有制，一块土地常常会有几十年甚至几百年的历史。在进行交易时，如果在追溯这块土地上所有的历史交易记录时出现差错或者遗漏，就极有可能会影响到买家的利益。
因此，美国通常都是用不同种类的房产契据（property deed）来保障买家和卖家双方的利益。这个 房产契据，就相当于房产证。
契据是一份代表完成授予人（grantor）向受让人（grantee）转让财产交易的法律文件。一份真实有效的房产契据需要包括授予人（grantor）和受让人（grantee）的身份证明，以及对地产的适当描述。
接下来，我欧陆们就来了欧陆注册账号解一下几种常见契据（deed）的区别。
1
担保契据（Warranty Deed）
担保契据是最常见的一种契据，通常用于一般的地产买卖。这种契据能够给予买家最大程度上的保护，以及对文书中需要包括的内容有十分具体的要求。
担保契据意味着在过户时，卖家保证：
a) 卖家对该地产拥有明确的、无担保的合法所有权；
b) 地产之前的所有业主都拥有明确的、无担保的合法所有权，即生成了一条完整的“地产交易链”（chain of ownership）；
c) 卖家承诺该地产不存在任何滞留权或者债权人的债券问题，如果存在，将由卖家对买家进行赔偿或负责。
一般担保契据是最常见的契据种类之一，因为买家通常希望获得最大限度的利益保护，以确保自己对购买的房产拥有明确的合法所有权。买家通常会要求过户公司（title company）对该地产进行所有权/产权调查（title search）以及购买产权保险（title insurance）来保护自己的利益以及有效应对产权缺陷等突发状况。
2
特殊担保契据（Special Warranty Deed）
特殊担保契据与一般性担保契据所担保的内容是相同的，唯一区别在于：特殊担保契据表示卖家仅对他/她作为业主期间该地产可能发生过的产权问题做出担保。对于产权链上所有前任业主身上是否可能发生的问题，卖家不做出任何保证。卖家只承诺针对他/她拥有地产期间可能发生的所有权缺陷，替买家争取应得的权益。
特殊担保契据常被建筑商使用，因为他们只在建筑期间短暂的持有地产，无法也不愿意对该地产之前的业主所有权做出承诺。
3
免责转让契据（Quitclaim Deed）
免责转让契据是最简单和快捷的地产转让方式，同时也是对买家提供最小限度保护的契据种类。正因如此，免责转让契据常被用于信任的亲友之间，例如父母把房子过户给子女，或者兄弟姐妹之间互相过户等等。
在免责转让契据中，授予人（grantor）对于他/她是否拥有该地产的合法所有权不做任何保证，只承诺将他/她实际拥有的所有权部分转让给受让人（grantee），而这一部分，也有可能根本不存在。因此，选择这种契据的买卖双方之间通常存在大量的彼相互信任。
当然，受让人（grantee）还是有权请title公司对该地产进行所有权/产权调查（title search），来验证卖家声称拥有的所有权是否属实。
例如，父亲可以签署免责转让契据来把自己名下的房产转让给儿子，因为父亲相信儿子绝不会因为房产的问题将他告上法庭；同样，儿子也信任父亲，即便出现了任何房产所有权相关的问题，父亲还是会替他争取应得的权益。
无论选择哪种契据方式，咨询专业的地产律师，了解自己的合法权益是很有必要的。Jeff Wang律师事务所协助上千家庭购买/出售房产，并帮助他们合法保护和争取属于自己的权益。
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王星律师事务所，位于芝加哥西郊瑞柏市（Naperville, IL），主要从事移民、房地产交易、商务领域的法律服务：
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